对私房出租税收征管的探讨

来源: | 发布时间:2020-09-03 04:45

    昌吉是新疆北坡经济带龙头,又是首府乌鲁木齐的卫星城市,在地理位置上具有得天独厚的优越性,据有关数据显示昌吉经济发展已占新疆北坡经济带经济发展总量的50%以上。随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化,城市建设规模越来越大,城市流动人口愈来愈多。目前,私房出租在城市、郊区乃至乡镇,都是十分普遍的现象,且呈现出快速发展的态势。如何加强私房出租业税收征管,已成为新时期刻不容缓需要解决的问题。
    一、现昌吉市私房出租行业的现状
    近几年,昌吉市房地产业发展迅猛,昌吉周边各县及南北疆乃至乌鲁木齐等地在昌吉购房的人数越来越多,有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因,以及经济利益的驱使,为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来,将房屋出租。在我们的日常税收征管的实际工作中可以看到,个人出租营业用房和住宅用房现象比比皆是,由于近两年房价的攀升,个人出租房屋取得收益也水涨船高,私房出租固有的隐蔽性、分散性的特点,加之房屋出租人缺乏纳税意识,各地在私房出租收入中税收流失的现象普遍存在,已成为房屋出租的行业性问题,昌吉市地税局曾对私房出租业采用一次式拉网集中突击征收模式,征收工作量大、周期长,尽管税务机关花费了大量人力、物力、财力,但收效甚微。
    房屋租赁管理是一项复杂的社会系统工程。出租房屋行政管理各部门各自为政,房屋租赁管理难以落到实处。目前与房屋出租管理有关的部门有公安、外来人口管理、街道、居委会、房管局和税务机关等,但是各部门之间缺乏行之有效的协作配合,不能形成齐抓共管的合力。以昌吉市为例,公安部门根据《昌吉市流动人员暂住证管理规定》、《昌吉市房屋租赁管理办法》,实施出租房屋承租人户籍管理;房地产行政主管部门根据《城市房地产管理法》等管理规定,实行房屋租赁合同登记备案管理;但对于行政管理相对人而言,则感觉政出多门,多头管理,手续繁多,甚至加重了经济负担,因此,很多租赁当事人不愿意办理相关手续。而管理部门则由于几个部门没有形成管理合力,谁都在管,但谁都管不了、管不好,行政管理成本居高,造成行政管理效率低下,效果不佳。
    二、个人出租房屋税收征管难的主要原因
    (一)纳税人纳税意识普遍差,难以控制是目前税收征管的难点。对个人出租房屋征税,一直是税税收征管的一个难点问题。一是私人出租房屋行为分散、隐蔽,又是现金交易,税务部门难以发现;二是纳税人不去主动纳税,许多人认为纳税与自己无关,自己没有办营业执照,也从来不和税务机关打交道,压根没把自己和纳税人联系起来,即使有些人知道应该纳税,也不会主动申报纳税。大部分人抱着“能逃则逃,能少则少”的心态。造成税务机关难以掌握税源实际情况;三是部分税务干部认为出租房屋税收征管难度大,,顺其自然,能收多少就算多少,久而久之,一定程度上就给纳税人造成出租房屋不用纳税的错觉。很多纳税人有一种思想:税务机关查出来是国家的,查不出来的就是我的,傻子才会主动纳税。对税务机关来说,这部分纳税人难以控制也是客观现实。
    (二) 房产的所有人与使用人不一,导致纳税人难于落实
    出租房屋的房产税以房屋所有人为纳税人,但在现实征管工作中,房产所有人的流动性情况较多,据调查,由近40%的房屋所有人不在当地,税务机关与房产所有人难以联系,增加了税收征管的难度。部分纳税人往往以提高房屋租金的方法将税负转嫁给承租方,或由承租方代付税款,双方扯皮,造成
    (三)房屋出租市场不规范   税源零星分散,房屋租赁收入缺乏行之有效的监控
    由于房屋出租分布面广,承租人又来自四面八方,税源零星分散,加上租赁双方大多采取口头协议,现金支付的形式,从而导致房屋出租税收流失。租房协议不真实或业主不提供,给税务机关取证、核实收入、征税造成很大难度。为达到少缴税金的目的,受利益驱动,还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入,双方往往签订真假两份合同,用假合同应付税务机关。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用,没有收租金,而实际上是有协议,或以维修费形式收取租金,拒不提供真实的租金收入凭据,再加上信息不畅,缺乏相关资料,尽管许多地区采取区域性定期清理,但漏征漏管现象依然非常严重。

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