房地产税改革进行时

来源: | 发布时间:2020-09-16 03:42

在近日举行的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上,财政部部长楼继伟在谈及所得税和房地产税改革时表示,尽管推进两项改革仍面临诸多困难挑战,但无疑是中国下一步税制改革的重要任务。楼继伟的表态,使房地产税改革再度成为公众关注的焦点。

这项已提出十几年的重要改革,对百姓有何影响,存在哪些难点问题,应该如何往前推进?

内涵与历程

在我国的现行税制体系中,并没有房地产税,但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。目前对房地产征收的税收主要体现在开发建设和交易环节,涉及耕地占用税、土地增值税、增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等;在保有环节除了房产税,还有城镇土地使用税等。

房地产税,如果单纯从字面上看,是针对房产和地产征收的税种。现在受到热议的“房地产税”是有特定内涵的,是指对房产、土地在保有环节征收的一种财产税。

从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关,为此备受关注。房地产税改革的提出与推进,其实已经历了一个相当长的过程。早在2003年,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提出了要求。

值得一提的是,2011年1月份,上海、重庆两市开始进行对个人住房征收房产税改革试点,我国房地产税改革进入试点进行阶段。

对于房地产税,国家一直强调是“房地产税改革”,实际上也就意味着这不单单是推出一个新税种,而是作为我国税制改革的一部分,对现有房地产税制的重新设计,包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革,此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。

“目前已有一系列涉及房地产的税种,因此推出房地产税需要对原有税种进行调整,比如将房产税和城镇土地使用税合并,也可能调整相关税种的税率,适当降低房地产开发、交易环节的税费负担。无论采取哪种形式,开征房地产税必须向纳税人讲清楚为何征收和如何使用,这样才能使改革顺利推进。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为。

功能与定位

房地产税是很多国家都采用的一个税种,主要功能定位在为地方政府提供稳定的税收来源。在我国的改革推进中,基于国情,房地产税被寄予更多期望,三大功能经常被提起:培育成为地方税主体税种、调节收入和财富分配、促进房地产市场平稳健康发展。

目前,我国地方税收收入规模较小、主体税种不突出,地方政府严重依赖土地出让收入。营改增全面推开后,原来作为地方税收的营业税退出历史舞台,培育地方税主体税种成为财税体制改革的重要任务。在此情况下,借鉴国外经验,收入来源稳定性强的房地产税成为完善地方税体系的首选。

同时,房地产税还被认为能通过对住房数量多、面积大、价值高的人多缴税,对数量少、面积小、价值低的人少缴税或不缴税,发挥调节个人财富、促进社会公平的作用。

尽管上述两个功能十分明显,但房地产税最受关注和热议的功能则是调节房地产市场,或者说直白一些,是调控房价、抑制投机炒房。近年来,部分城市房价过高、空置房较多,房地产税被认为可以弥补房产保有环节税收调节的空白,增加房产持有成本,引导居民合理进行住房消费,促进房地产平稳健康发展。

这些改革目标与功能看起来很“美好”,但如何实现则并非易事。

“推出房地产税的目的是什么,现在的认识尚未完全统一,而这是推进房地产税改革需首要解决的问题。”张斌认为,上述三个功能与目标还需要审慎地考虑与对待。比如,对于调控房价的功能,需要对房地产市场形势以及未来演变有清楚的判断。

“最近中央政治局会议提出要‘抑制资产泡沫’,那对房地产市场是否存在泡沫、泡沫大小以及如何抑制泡沫必须有正确的认识。”张斌说。

在北京大学财经法研究中心主任刘剑文看来,调控房价只是房地产税的一个辅助功能。“决定房价的因素很多,不能在这方面对房地产税寄予太高期望。房地产税应主要实现优化地方税体系、地方财政收入以及调节收入分配的功能。”

此外,三个功能与目标可能存在一些冲突的情形。张斌举例,如果强调房地产税对持有多套住房的高收入阶层进行调节的功能,那就可能要设置比较高的免征额,或第一套、第二套住房免征,但这意味着难以实现普遍征收,尤其是二三线城市的征收数额会很小,房地产税也就难以成为地方主体税种。

业内人士认为,当前应该进一步明确房地产税的功能定位与政策目标,这样才能更快推进改革。

重点与难点

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。同时,房地产税已列入全国人大常委会立法规划。

“有关部门一直在推进房地产税立法工作。”刘剑文说。

未来房地产税法是何模样,房地产税将如何征收?公众对相关核心问题十分关注,包括对增量征收还是存量征收、对所有住宅征收还是只针对高档住宅、按人均面积还是家庭拥有房屋套数征收、房屋价值如何评估、税率高低、优惠范围,等等。

业内人士表示,这些问题目前尚无定论。“关于房地产税的构成要素,尤其是房地产税的税率、免征范围,以及征税办法等,还有不少争议,需要通过进一步讨论研究后加以明确。”刘剑文说。

对于推出房地产税是否会加重普通百姓负担的问题,刘剑文认为,房地产税的税率设置,应该以降低税率和减轻个人税负为重要考量。

“在中央明确‘降低宏观税负’的基调下,房地产税不应加重普通百姓的负担。”张斌说。

房地产税改革的推进面临不少需要解决的难点问题。比如,房地产税的征收管理离不开对个人及家庭房地产信息的全面掌握,同时,政府部门需要建立相关信息的共享平台。“全面完成不动产登记是实施房地产税的基本条件之一,这项工作完成之后,才能根据客观情况科学制定政策并加以实施。”刘剑文说。

同时,房地产税对税务机关的征管能力提出更高要求。“房地产税以财产价值为税基计算应纳税额,税务机关缺乏相应的现金流作为征管对象,需要纳税人自主纳税。在这种情况下,房地产税改革必然要直接面对不同利益主体的利益诉求,征收难度较大,需要对现行税收征管模式进行改革与创新。”张斌说。

国务院法制办2015年1月公布的《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中,提出了建立统一的纳税人识别号制度,被认为将建立起完善的自然人纳税服务和管理机制。

此外,张斌还认为,未来如果房地产税作为市、县一级基层政府的主体税种,将会对地方政府治理模式产生重要而深远的影响,地方政府需要进一步提高治理能力。

对于房地产税法的出台时间,刘剑文认为,房地产税是一个涉及民生利益的重要税种,房地产税法会经过多方讨论、多次审议才可能出台,同时从法律的出台到实施也会有一段时间,因此房地产税不会在短期内推出。

“房地产税改革是我国税制改革的重中之重,难度很大,最重要的问题不是何时推出,而是如何明确功能定位,制定出科学完善的法案,实现良法善治。”刘剑文说。



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